23 04 2020

Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Çin Halk Cumhuriyeti’nde ortaya çıkan ve kısa sürede birçok ülkeye yayılan “koronavirüs” salgını tüm dünyayı etkisi altına almış vaziyettedir. Türkiye de birçok dünya ülkesi gibi salgının yayılmasını önlemek ve etkilerini en aza indirebilmek adına çeşitli tedbirlere başvurmuştur.

Alınan tedbirler kapsamında İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan “Koranavirüs Tedbirleri” konulu genelge ile kafeler, sinemalar, konser salonları ve gösteri merkezleri gibi birçok işletmenin faaliyetlerinin geçici bir süre ile durdurulmasına karar verilmiştir.

Akabinde 26 Mart tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi halinde sözleşmesinin feshi yahut tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir.

Koronavirüs salgınına karşı alınan tedbirler, kira sözleşmeleri açısından birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Kira bedellerinin ödenip ödenmemesi ya da kira ödemelerinin yapılmaması halinde tahliyenin gündeme gelip gelmemesi büyük bir merak konusu olduğundan konunun konut ve iş yerleri olmak üzere ayrı ayrı ele alınması gerekmektedir.

Mücbir Sebep ve Aşırı İfa Güçlüğü konulu yazımızda da belirtmiş olduğumuz üzere kira bedelinin ödenmesine ilişkin bir tespitte bulunulabilmesi için evvela taraflar arasındaki kira akdinin incelenmesi gerekmektedir. Şayet taraflar mevcut sözleşmelerinde bu olağanüstü hale ilişkin bir düzenleme yapmışlarsa, olası uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulabilmesi adına bu maddenin esas alınması gerekmektedir. Böyle bir düzenlemenin mevcut olmadığı varsayımında ise bir önceki yazımızda da ifade ettiğimiz üzere yasal mevzuat, içtihatlar ve doktrinde yer alan görüşler çerçevesinde inceleme yapılması elzemdir.

Mevcut bir kira sözleşmesinin “iş yeri” veya “konut” kirasına ilişkin olması; kira bedelinin ödenip ödenmemesine dair varılacak sonuç açısından da büyük bir farklılık arz etmektedir.

“İş yeri” kiraları açısından, Bakanlık tarafından yayımlanan genelge kapsamında faaliyeti durdurulan bir işletme söz konusu ise gündeme “ifa imkânsızlığı” gelecektir. Akdedilen kira sözleşmesi gereğince kiraya veren kişi kiralananı, sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü altındadır. Ne var ki mevcut durumda kiraya veren, bu yükümlülüğünü bahsi geçen genelge nedeniyle yerine getirememektedir. Nitekim söz konusu genelge nedeniyle kiraya veren, kiraladığı taşınmazı faaliyeti durdurulan iş yerinin “amaçlanan kullanımına” elverişli hale getirememektedir.

Ortaya çıkan bu geçici imkânsızlık hali nedeniyle kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulduğunu söylemek mümkündür. O kadar ki geçici imkânsızlık devam ettiği müddetçe kiralananı sözleşme süresi boyunca “amaçlanan” kullanıma hazır halde bulunduramayan kiraya veren, şayet peşin alınmış ise kira bedelini geri verecek; henüz ödemesi gerçekleştirilmemiş kira bedellerini isteme hakkını da kaybedecektir.

Nihayetinde bahsi geçen genelge yürürlükte kaldığı süre boyunca bir ifa imkânsızlığı halinden söz edilebilir. Elbette, genelgenin yürürlükten kaldırılması ve faaliyeti durdurulan iş yerlerinin yeniden aktif hale gelmesi durumunda “imkânsızlık” hali de ortadan kalkacaktır.

Bu “geçici imkânsızlık” çerçevesinde “ahde vefa” ilkesi gereğince şayet taraf iradelerine de uygunsa sözleşme ayakta kalacaktır. Kira sözleşmesinden kaynaklı bedelin ödenmesine ilişkin ifa tarihinin ise bahsi geçen genelge nedeniyle ortaya çıkan imkânsızlık halinin ortadan kalktığı tarihe kadar ertelendiği kabul edilmektedir. Bunun anlamı, genelge ile faaliyeti durdurulan iş yeri; yasağın sonlanması ile birlikte faaliyetlerine devam ettiği zamana kadar kira ödeme borcundan kurtulmaktadır. Fakat burada da bir önceki yazımızda belirtmiş olduğumuz üzere “akde tahammül süresi” hususunun unutulmaması ve bu “geçici imkânsızlık” halinin her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini hatırlatmak isteriz.

Bakanlığın yayımlamış olduğu genelge ile faaliyetinin durdurulmasına karar verilenler dışında kalan ya da herhangi bir sebeple kira sözleşmesinden doğan borcun ifasının imkânsızlaşmadığı bir iş yeri söz konusu ise kira bedelini ifa borcu aynı şekilde devam etmektedir. Nitekim şayet taraflar akdetmiş oldukları kira sözleşmesinde herhangi bir düzenlemede bulunmadılar ise; mevcut durumda “imkânsızlık” halinden söz edilmesi mümkün değildir. Her ne kadar “ifa imkânsızlığı” hükmüne dayanamasa da kiracılar, ortaya çıkan bu olağanüstü ve beklenmeyen durum nedeniyle şartların kendileri aleyhinde ciddi oranda ağırlaştığını ileri sürerek Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi gereğince uyarlama talep edebilecektir. Bu senaryoda “imkânsızlık” halinden farklı olarak kira sözleşmesi ile yüklendiği edimin ifası, kiracı açısından son derecede güçleşmiştir. 

Tam olarak bu noktada belirtmek gerekir ki 7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmü ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenememesi durumunda kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği veya tahliye talep edilemeyeceği düzenlenmiştir. Söz konusu madde her ne kadar belirtilen kiracı konumundaki iş yeri sahiplerinin kira bedeli borcundan kurtarmasa da; ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle fesih ya da tahliyenin gündeme gelemeyeceği hüküm altına almıştır.

Öte yandan önem arz eden bir diğer husus konutların kiralanmasına dair akdedilen sözleşmelerdir. Evvela ifade etmek gerekmektedir ki bugün itibarı ile devlet tarafından konut kiralarına dair herhangi bir düzenleme getirilmiştir. Bu bağlamda konut kiraları açısından herhangi bir ifa imkânsızlığı halinden söz edilebilmesi de mümkün olmayacaktır.

O kadar ki her ne kadar 2279 Sayılı ve 22.03.2020 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı gereğince İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulmasına karar verilmişse de konut kiralarında, kira bedelinin ödenmemesi halinde “tahliye” ihtimalinin ortadan kalkmamış olduğunu ifade etmek gerekmektedir.

Yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda koronavirüs gibi tüm ülkeyi etkisi altına almış bir salgın hastalık hali nedeniyle maddi açıdan güç durumda olan bir kiracının akdetmiş olduğu sözleşmede uyarlama talebinde bulunabilmesi mümkündür. Fakat burada ispat yükü kendisinde olacağından kiracının, maddi açıdan ne denli güç durumda olduğunu somut deliller ile ortaya koyması gerekmektedir. Somutlaştırmak gerekirse Yargıtay, mevcut olağanüstü hal nedeniyle kiracı konumundaki bir kişinin işten çıkarılması ya da maaş alamaması gibi hallerde bahsi geçen “güçlüğün” gündeme gelebileceğine dair karar vermektedir.

Hukuki açıdan aranan şartların mevcut olduğu varsayımında öncelikle durumun yazılı bir şekilde ev sahibine bildirilmesi gerekmektedir. Unutulmamalıdır ki “sözleşme” tarafların özgür iradeleri ile bir araya gelerek kurdukları bir hukuki ilişki olduğundan; “uyarlama” talebinde de evvela kiralayan ve kiraya veren tarafların bir araya gelerek ortak bir zeminde buluşmaları menfaatlerine olacaktır. Yürütülen görüşmeler kapsamında taraflar kira bedelinin mevcut şartlara uyarlanması, ödemenin ertelenmesi yahut taksitlere bölünmesi gibi ihtimalleri de göz önünde bulundurmalıdır.

Tüm dünyayı etkisi altına alan bir salgın hastalık hali söz konusu olduğundan tarafların bir sosyal sorumluluk bilinci ile hareket etmesi ve sürecin sulh ile sona erdirilmesi adına azami gayret göstermesi son derece önemlidir. Elbette ki taraflar, olası bir anlaşmazlık halinde mahkemeden sözleşmeye müdahale etmesini ve kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilecektir. Fakat yasal sürecin son derece uzun süreceği ve ayrıca bu süreç sonunda verilecek kararın tarafların talebini ne derece karşılar nitelikte olacağı belirsiz olduğundan; tarafların ortak bir zeminde buluşarak uyuşmazlığı sulh yolu ile çözmeleri hem menfaatlerine olacak hem de içinde bulunduğumuz bu zor günlerde birlik ve dayanışma ruhuna da pekiştirecektir.

Diğer Yayımlar