19 06 2020

İşyeri Kira Sözleşmeleri ve 01.07.2020 Tarihi İtibarı ile Yürürlük Kazanacak Yeni Hükümler

Yeni Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunda bazı maddelerin yürürlüğü kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmeleri bakımından sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Bu döneme kadar işyeri kira sözleşmeleri bakımından sözleşme serbestisi ilkeleri geçerli olmaktayken 01.07.2020 tarihinden itibaren kira sözleşmelerinde de bir takım sınırlamalar olacaktır. Bu yazımızda 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan bu maddelerin kiracı ve kiraya verenleri ne şekilde etkileyeceği hakkında kısaca bilgi verilmektedir. 

 

Kira İlişkisinin Devri

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 323. Maddesi gereğince işyeri kiralarında kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredemeyeceği düzenlenmiştir. Kiraya veren ise haklı bir sebebi olmadıkça devir talebini reddedemeyecektir.

Eski borçlar kanununda bu konu ile ilgili bir düzenleme olmamasına rağmen uygulamada kiracı kiraya verenin rızasını almadan işyeri kira sözleşmesini devredememekteydi. Yürürlüğe girecek yeni kanun maddesinde bu devir için kiraya verenin rızası zorunlu tutulmuş, ayrıca kiraya verenin geçerli bir sebebi olmadığı sürece devre rıza vermekten kaçınması engellenmiştir.

Bunun dışında işyeri kira sözleşmesini devreden kiracı kira sözleşmesinin ihlalinden doğacak borçlardan iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur.

 

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 325. Maddesinde kiracının henüz sözleşme süresi bitmeden ya da kanunda belirlenen fesih sürelerine uymadan kiralananı geri vermesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir.

Ancak kiracı henüz bu süre geçmeden kiraya verene kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulur ise kiralananı erken tahliye etmesi nedeni ile oluşacak olan borçlarından kurtulacaktır. Söz konusu düzenleme ile kiracıya ikame kiracı bulmak sureti ile kiralananı erken tahliye etme imkânı tanınmıştır. İkame kiracı teklifi kiraya verene makul bir süre içerisinde yapılmalıdır. Kiraya verenin kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip olan yeni kiracıyı kabul etmemesi halinde kiracının erken tahliye nedeni ile oluşacak olan borçları sona erecektir.

Eski borçlar kanunu döneminde bu konu ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada mahkemeler tarafından erken tahliye halinde kiracının ödeyeceği tazminat, kiralananın aynı koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile hesaplanmıştır.

 

Olağanüstü Fesih

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 331. Maddesinde sözleşmenin icrasını kendisi için çekilemez hale getiren nedenlerin varlığı halinde taraflardan her birinin diğerine tazminat vermek koşulu ile kira sözleşmesinin bitmesinden evvel onu feshedebileceği düzenlenmiştir.

Kiracı ya da kiraya veren için kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmiş olması halinde ilgili madde uygulama alanı bulacaktır. Ancak buradaki önemli husus bunun talep eden tarafa derhal fesih hakkı vermemesi sözleşmenin feshi için yasanın belirlemiş olduğu fesih sürelerine uyulması gerektiğidir.

Taraflardan birinin kira sözleşmesini bu maddeye dayanarak feshetmesi halinde bu feshin parasal sonuçlarının tayini hâkim tarafından karara bağlanacaktır. Yani olağanüstü fesih halinde oluşacak zararın tazmini hâkimin takdiri ile belirlenecektir.

 

Bağlantılı Sözleşme

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 340. Maddesi ile kira ilişkisinde genel olarak üstün taraf olan kiraya verenin, kiracıya bir borcu dayatması önlenmek istenmiştir.

Uygulamada kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi için kiracıya kendisine hiçbir yarar sağlamayacak olan bir borcu dayattığı görülebilmektedir. Örneğin kiraya veren kira sözleşmesinin yapılması için kiracının belirli bir süre sonra kiralanan taşınmazı satın almasını şart koşabilmekte ya da kiracıyı eski kiracının bıraktığı eşyaları satın almaya borçlandırabilmektedir. İlgili madde bu gibi durumlarda sözleşmede zayıf olan kiracıyı korumakta ve kiraya veren tarafından dayatılan ve kiracıyı olağanüstü bir yükümlülük altına koyan bağlantılı sözleşmeyi hükümsüz saymakta ancak kira sözleşmesi varlığını korumaktadır. 

Bağlantılı sözleşme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bu maddenin uygulanması mümkün olmayacaktır. Örneğin kira sözleşmesi kurulurken kiralayana hava parası ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmeler esasen TBK 340. Maddesi gereğince hükümsüz olacaktır. Ancak hava parası ödeme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bağlantılı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilecektir.

01.07.2020 tarihinden önce sözleşme serbestisi nedeni ile bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmekteydi ancak ilgili maddenin yürürlüğe girmesi ile kiracının yararına olmayan, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayan, kiracı ve kiraya veren arasında esaslı bir dengesizliğin bulunduğu ve kiracıyı borç altına sokan bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacak sadece kira sözleşmesi varlığını sürdürecektir.

 

Kiracının Güvence Vermesi

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 342. Maddesi ile uygulamada depozito olarak adlandırılan güvence bedeline ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu madde gereğince kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli kadar güvence bedeli talep edebilecektir.

Kanun maddesinin yürürlüğe girmesi ile güvence bedelinin direkt olarak kiraya verene ödenmesine ilişkin uygulama ortadan kalkacaktır. Şöyle ki taraflar güvence bedelinin para olarak ödenmesini kararlaştırmış ise, kiracı, kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek şartı ile parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracaktır. Güvence bedelinin kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde ise söz konusu kıymetli evrak kiracı tarafından aynı şartlar ile bankaya depo edilecektir.

İlgili madde güvence bedelinin iadesini de düzenlemiştir. Banka güvence bedelini ancak iki tarafın rızası ile ya da kesinleşen bir icra takibi veya mahkeme kararı aracılığı ile iade edebilecektir. Eğer kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili bir dava ya da icra takibi açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemiş ise banka, kiracının istemi üzerine güvence bedelini geri vermekle yükümlüdür.

 

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 343. Maddesinde kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde ile sözleşmenin taraflardan zayıf olan kiracı kanun koyucu tarafından kollanmıştır. Bu madde eski kanunda da yer almaktadır. Bu nedenle uygulamada herhangi bir değişikliğe yol açmayacaktır.

 

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 344. Maddesi kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir düzenleme yapmaktadır. Türk Borçlar Kanunu öncesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktaydı. Bu nedenle de uygulamada en çok problem bu konuda yaşanmaktaydı. Daha önceleri içtihatlar yolu ile çözülen bu konu ya yeni kanun ile bir düzenleme getirilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesi ile kira bedelinin belirlenmesi şu şekilde düzenlenmiştir.

Taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir anlaşma yapmış ise böyle bir durumda anlaşmanın geçerli olup olmayacağı bir önceki yılın ÜFE’deki artış oranını aşmamasına bağlıdır. Eğer sözleşme ile belirlenen artış oranı bunu aşmıyorsa geçerlidir. Ancak aşıyorsa tümden değil yalnızca bu oranı aşan kısmın geçersiz olacağı söylenmelidir.

Taraflarca izleyen yılların kira bedeline dair bir anlaşma yapılmamışsa bu durumda yeni yılın kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu durumda hâkim tarafların durumlarını göz önüne alarak bir önceki kira yılının ÜFE’deki artış oranını geçmemek şartı ile hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir. 

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yılda bir yenilenen sözleşmelerde anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan sonrası için uygulanacak yeni kira bedeli ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından belirlenecektir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beşinci yılsonunda kira bedeli, hâkim tarafından belirlenecektir. Ancak Aşırı ifa güçlüğü halinde Türk Borçlar Kanununun bu konu ile ilgili hükümleri saklıdır.

 

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 346. Maddesi ile kiracıya kira bedeli ve temizlik, aidat bakım gideri gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu düzenleme ile ceza koşulu ve muacceliyet şartı kesin olarak geçersiz sayılmıştır. Böylece bu yönde yerleşmiş olan Yargıtay uygulamaları da tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Bundan böyle sadece tek bir kira bedelinin geçici olarak ödenmemesi tüm kiraları muaccel hale getirmeyecektir. Bu husus kiracılar açısından getirilmiş önemli bir güvencedir.

 

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Türk Borçlar Kanununun işyeri kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 354. Maddesi ile dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmeyeceği düzenlenmiştir. Bu madde ile kiracının kanunda belirlenen nedenler dışında tahliye edilmesine imkân tanınmamış, tahliye nedenlerinin sözleşme ile çeşitlendirilmesinin önü kapanmıştır. Bu düzenlemenin amacı da kiracının korunması düşüncesinden kaynaklanmaktadır.

Diğer Yayımlar